BGH: Reservierungsgebühr von Maklern unzulässig

ParagraphImmobilienmakler dürfen in ihren Verträgen keine sogenannte Reservierungsgebühr vereinbaren. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einer Entscheidung geurteilt, dass dafür keine geldwerte Gegenleistung erbracht und der Käufer benachteiligt werde.


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Es war eine von Immobilienmaklern genutzte Option, von Kaufinteressenten eines Objekts eine sogenannte Reservierungsgebühr zu verlangen. Tritt der Kaufinteressent vom Kauf zurück, verfällt diese Gebühr. Letztmalig ist mir der Fall unter die Augen gekommen, als mein Sohn ein Objekt erwerben wollte und der Makler eine Reservierungsgebühr von mehreren Tausend Euro zu vereinbaren versuchte. Seinerzeit hatte ich den Makler auf die juristisch wackelige Lage hingewiesen und der Kauf kam ohne diese Gebühr zustande.

Urteil des BGH

Jetzt hat der, unter anderem für das Maklerrecht, zuständige I. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entschieden, dass die in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbarte Verpflichtung eines Maklerkunden zur Zahlung einer Reservierungsgebühr unwirksam ist.

Es ging darum, dass die Kläger den Kauf eines von der Beklagten als Immobilienmaklerin nachgewiesenen Grundstücks mit Einfamilienhaus beabsichtigten. Die Parteien schlossen einen Maklervertrag und im Nachgang dazu einen Reservierungsvertrag, mit dem sich die Beklagte verpflichtete, das Grundstück gegen Zahlung einer Reservierungsgebühr bis zu einem festgelegten Datum exklusiv für die Kläger vorzuhalten. Die Kläger nahmen vom Kauf Abstand und verlangen von der Beklagten die Rückzahlung der Reservierungsgebühr.

Klage bis zur letzten Instanz

Die Kläger haben Durchhaltevermögen bewiesen, denn das Amtsgericht, wo zuerst Klage eingereicht wurde, hat dies abgewiesen (AG Dresden – Urteil vom 23. April 2021 – 113 C 4884/20). Selbst das Landgericht hat die Berufung der Kläger zurückgewiesen und meinte, der Reservierungsvertrag sei wirksam (LG Dresden – Urteil vom 10. Juni 2022 – 2 S 292/21). Er stelle eine eigenständige Vereinbarung mit nicht nach den §§ 307 ff. BGB kontrollfähigen Hauptleistungspflichten dar.

Die Kläger zogen dann vor den Bundesgerichtshof und bekamen Recht. Der Bundesgerichtshof hat die Beklagte auf die Revision der Kläger zur Rückzahlung der Reservierungsgebühr verurteilt.

Der Reservierungsvertrag unterliegt der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle, weil es sich dabei nach dem Inhalt der getroffenen Abreden nicht um eine eigenständige Vereinbarung, sondern um eine den Maklervertrag ergänzende Regelung handelt, so die Richter. Dass der Reservierungsvertrag in Form eines gesonderten Vertragsdokuments geschlossen wurde und später als der Maklervertrag zustande kam, steht dem nicht entgegen.

Der Reservierungsvertrag benachteiligt die Maklerkunden im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unangemessen und ist daher unwirksam, heißt es im Urteil, weil die Rückzahlung der Reservierungsgebühr ausnahmslos ausgeschlossen ist. Zudem ergeben sich aus dem Reservierungsvertrag weder für die Kunden nennenswerte Vorteile noch ist seitens des Immobilienmaklers eine geldwerte Gegenleistung zu erbringen. Außerdem kommt der Reservierungsvertrag der Vereinbarung einer erfolgsunabhängigen Provision zugunsten des Maklers gleich. Das widerspricht dem Leitbild der gesetzlichen Regelung des Maklervertrags, wonach eine Provision nur geschuldet ist, wenn die Maklertätigkeit zum Erfolg geführt hat. Die Tagesschau hat hier noch einige Details zum Fall aus Sachsen, bei dem es um 4.200 Euro Reservierungsgebühr ging, aufbereitet.


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